Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B&W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

De gemeente Almelo voert een pragmatisch grondbeleid. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om een actief grondbeleid te voeren of een faciliterend grondbeleid. Faciliterend grondbeleid past het beste bij de gewenste ontwikkeling van een compacte overheid. Maar omdat de gemeente nu eenmaal – door eerdere besluiten – al heel veel grond heeft gekocht is de keuze tussen verschillende typen beleid eigenlijk achterhaald. Daarom wordt per project bekeken welk beleid het beste gevoerd kan worden.

Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de (tentatieve) exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B&W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Tevens fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

In het kader van de vaststelling van de jaarrekening kan nooit besluitvorming plaatsvinden over een planinhoudelijke koerswijziging met betrekking tot grondexploitaties. Dergelijke besluitvorming vindt plaats op een ander moment (en meestal per project of ‘gebundeld’). De jaarlijkse actualisatie van de grondexploitatiebegrotingen, in het kader van de jaarrekening, heeft alleen betrekking op aanpassing van begrote eenheidsprijzen e.d., op basis van voortschrijdend inzicht. Dit is noodzakelijk omdat de waarde van het onderhanden werk jaarlijks opnieuw dient te worden bepaald en grondexploitaties dienen als ‘taxatie’ van deze waarde.

Als er een tekort wordt begroot dient er ter dekking van dit tekort een voorziening getroffen te worden. Indien er winst wordt begroot mag deze pas genomen worden als de winst gerealiseerd is. Dat is pas het geval als de realisatie van het project al zover gevorderd is dat een deel van de begrote winst als ‘gerealiseerd’ beschouwd mag worden en de risico’s beperkt zijn. Het belangrijkste risico binnen het grondbedrijf vormt het programma (woningen, bedrijventerrein en overige voorzieningen) waar in grondexploitaties van uit wordt gegaan. Is er vraag naar dit programma en binnen welke termijn zal deze vraag zich manifesteren.

Uitgangspunt bij actualisatie grondexploitatie

De grondexploitaties moeten worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:

- nominaal begrote kosten (hoeveelheden x eenheidsprijzen )

- nominaal begrote opbrengsten (hoeveelheden x eenheidsprijzen )

- kostenstijging (% en fasering)

- opbrengstenstijging (% en fasering)

- rentelasten en rentebaten (% en fasering)

De parameters voor prijsontwikkeling en rente

Voor het bepalen van de kostenstijging op korte termijn is gebruik gemaakt van de GWW (Grond Weg en Waterbouw) aanbestedingsindex. De kostenstijging op lange termijn is gebaseerd op de inflatie en de overall bouwkostenindex. Voor het bepalen van de opbrengstenstijging is aangesloten bij het streven van de Europese Centrale Bank naar 2% inflatie voor de lange termijn, waarbij voor de eerste jaren een ingroeimodel is gehanteerd. Voor de termijn langer dan 10 jaar wordt, vanwege het voorzichtigheidsbeginsel, de opbrengstenstijging op nul gezet.

De toegestane toe te rekenen rente dient te worden gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Bij het vaststellen van de jaarverantwoording 2016 is een rentepercentage van 1,98% berekend en gehanteerd. De berekening van het werkelijke rentepercentage voor 2017 sluit op 2,36%. Voor de periode 2018 t/m 2027 is, net als vorig jaar, een percentage van 1,98% gehanteerd met een toeslag van 0,5% vanaf 2028 (na 10 jaar).

De fasering van het programma

Het ‘bouwprogramma’ vormt een belangrijk kader voor de grondexploitatie. Op basis van behoefteprognoses wordt het bouwprogramma in de tijd gezet (gefaseerd), ten behoeve van het kunnen begroten van rentekosten en prijsontwikkelingen.

De behoefteprognoses voor woningbouw zijn op 10 februari 2015 door de raad vastgesteld (Raad-1402472). Daarbij is er voor gekozen om de zogenaamde “trend variant” als uitgangspunt te hanteren. Deze variant gaat uit van een uitgifteprognose van gemiddeld 50 woningen per jaar. Voor de uitgifte van bedrijventerreinen zijn in 2017 nieuwe regionale afspraken gemaakt: “Afspraken Regionale Bedrijventerreinen Programmering Twente 2017-2020”. Deze gaan voor Almelo uit van 2,6 hectare uitgifte per jaar (inclusief particuliere uitgifte).

In vervolg op het herprogrammeringsvraagstuk en omdat hieraan nog geen concrete invulling is gegeven, is (vanuit behoedzaam scenario) een voorziening getroffen van € 10,7 miljoen euro. Het college streeft ernaar om deze voorziening terug te brengen en doet onderzoek naar een alternatieven. -> Marie louise

Voor een overzicht van de productieprogramma’s en de fasering op lange termijn verwijzen wij naar de (niet openbare) rapportage 'Specificatie Grondbedrijf Jaarrekening 2017’.